Stavebně právní news - leden 2026

LEGISLATIVA

Vládní novela nového stavebního zákona – spíše nový stavební zákon

• návrat k 5 let starému původnímu návrhu exministryně Kláry Dostálové. Není nový zákon, ale novela současného z. 283/2021 Sb.
• cíl ANO: schválit novelu ve zrychleném řízení (nyní po prvním čtení ve sněmovně), aby nabyla účinnosti některých změn už od 1. 7. 2026
  = výrazně zrychlit povolování staveb, a tím bydlení zlevnit; PRODEVELOPERSKÁ NOVELA

Nejvýznamnější změny pro nás

  1. Vznik Úřadu rozvoje území – nová centrální organizace

• měl by vzniknout Úřad rozvoje území ČR + 14 krajských úřadů rozvoje území s 205 územními pracovišti v obcích s rozšířenou působností
  („superúřad“ = územní plánování + povolování staveb + vyvlastňování)
• cílem: sjednocení státní stavební správy, metodické vedení a vyloučení systémové podjatost
• Úřad rozvoje území ČR má vykonávat působnost stavebního úřadu pro vyhrazené stavby (podobně jako dnešní DESU), včetně tedy staveb pro hromadného bydlení
• s přechodem kompetencí by podle návrhu mělo dojít i k přesunu odborných pracovníků z dosavadních dotčených orgánů na nové stavební úřady 

2. „Jedno řízení – jeden úřad – jedno rozhodnutí“

• stavební úřady mají v rámci integrovaného řízení vykonávat pravomoc DOSSu = nahradí hodně závazných stanovisek DOSSu
• rozhodnutí stavebních úřadů tedy nahradí závazná stanoviska– s pár výjimkami, neintegrované zůstanou zejména památková péče, ochrana životního prostředí a požární ochrana (zde se mění ze závazného stanoviska na vyjádření)
• tohle je z pohledu praxe obrovská věc – posun odpovědnosti (a přezkoumatelnosti) do jednoho rozhodnutí
• dále také je navržena fikce souhlasu u vlastníků infrastruktury – pokud vlastník nevydá vyjádření ve lhůtě, má se za to, že se záměrem souhlasí

  3. Posílení nároku, aby úřad vydal povolení a omezení byrokratických překážek

      Znemožnit rozvoj území nebo nepovolit záměr lze jen tehdy, není-li možné ochranu jiných hodnot zajistit podmínkami, kompenzačními nebo zmírňujícími opatřeními.

  4. Stavby pro hromadné bydlení ≥ 10 000 m² podlahové plochy: vyhrazená stavba + veřejný zájem

• nově definovány jako stavby s převažující funkcí bydlení a celkovou podlahovou plochou od 10 000 m²
• tyto stavby budou považovány za vyhrazené stavby ve veřejném zájmu
  • posílení a možnost pro případné vyvlastnění
• zrychlení, rozhoduje o nich Úřad rozvoje území ČR v jediném stupni řízení (! není možné odvolání nebo rozklad – jen správní žaloba)

  5. (!) Změna okamžiku, kdy se posuzuje soulad s územním plánem = V DOBĚ PODÁNÍ ŽÁDOSTI

• Současný stav: pro rozhodování správního orgánu rozhodující skutkový a právní stav v době VYDÁNÍ ROZHODNUTÍ
• Dle novely: stavební úřad bude posuzovat splnění souladu s územní plánem, a to KE DNI PODÁNÍ ŽÁDOSTI, to platí i v řízení odvolacím, přezkumném a soudním a v opakovaném řízení
  (vše vyjma situací posuzování vlivů na životní prostředí a plnění dalších povinností vyplývajících z práva Evropské unie)

  6. Bydlení jako veřejný zájem

  7. JES zrušen, nefunguje

  8. (!) Územní plán se v některých případech nemusí respektovat

• podmínky: souhlas, kdo územně plánovací dokumentaci (ÚPD) vydal + souhlas vlastníka pozemku + nenaruší smysl ÚPD ani jiné veřejné zájmy
  = možné se odchýlit od územně plánovací dokumentace (!)

• dle důvodové zprávy bude používat „v nekonfliktních případech…Ustanovení směřuje na případy, kdy i pro sebemenší odchylku např. od územního plánu bylo nutné projít zdlouhavým procesem pořizování změny územního plánu, aby mohl být záměr povolen“.
• uvedené je hodně kritizováno, včetně ombudsmana, že toto zásadně oslabuje závaznost územních plánů, protože stavební úřad bude moci povolit stavbu i v rozporu s nimi, na základě vágně formulovaných podmínek

  9. Plánovací smlouvy – naše zákonné právo na uzavření a možnost vynutit soudně

• obec, kraj či městská část Prahy musí plánovací smlouvu uzavřít, pokud návrh stavebníka splňuje podmínky územního nebo regulačního plánu; jinak může stavebník žalobou žádat nahrazení souhlasu rozhodnutím soudu
• pravomoc schvalovat změny plánovacích smluv bude možno přenést ze zastupitelstva na radu obce = urychlení

  10. Umožnění podat úřadu návrh rozhodnutí 😊

  11. Metropolitní plán – úprava, aby bylo platné přechodné ustanovení (tedy že řízení zahájené do účinnost Metro plánu se posoudí podle současného ÚP)

  12. Digitalizace stavebního řízení – reálně až v roce 2030

O dalších změnách vás budu průběžně informovat.