Stavebně právní news květen 2025

STAVEBNÍ TÉMA

Závaznost právních předpisů u požadavků na výstavbu dle NStZ. Vyhláška, ČSN, co a jak platí?

Zásadní změnou v úpravě požadavků na výstavbu je, že nově je základní úprava těchto požadavků obsažena již přímo v novém stavebním zákoně (§ 137 a násl.). Toto nahrazuje předchozí právní úpravu StZ, která požadavky na výstavbu upravovala ve třech prováděcích vyhláškách (č. 501/2006 Sb., č. 268/2009 Sb. a č. 398/2009 Sb.).

Důležitou změnou je, že nově je základní úprava těchto požadavků na úrovni zákona, a detailně je rozvedena pouze jedinou prováděcí vyhláškou – vyhláškou č. 146/2024 Sb., o požadavcích na výstavbu (dále „VPV“). Velká města mají dále ještě jednu výjimku, kdy v Praze navíc platí Pražské stavební předpisy, které některé požadavky z VPV modifikují.

Jak se v tom vyznat? Na území Prahy nyní, na rozdíl od minulosti, platí i některá ustanovení celostátní vyhlášky o požadavcích na výstavbu (VPV). Aby bylo jasnější, jaké požadavky v Praze platí, IPR zpracoval Souhrnné znění požadavků na výstavbu v Praze – normativní text (Souhrnné znění PVP), v němž oba tyto předpisy přehledně propojil do jednoho dokumentu shrnujícího přehledným způsobem požadavky na výstavbu platné v Praze.
Souhrnné znění má přehledně a srozumitelně vyznačovat, která ustanovení celostátní VPV v Praze platí, která byla v PSP upravena odchylně a která v Praze neplatí vůbec.
Více na tomto odkazu

DLE NStZ jsou tedy předpisy uspořádány kaskádovitě do 3 úrovní:

Úroveň 1: NStZ zákon – má přednost

Úroveň 2: Vyhláška – vyhláška o požadavcích na výstavbu (případně Pražské stavební předpisy)

Úroveň 3: ČSN

a) indikativní odkaz
b) výlučný odkaz
c) nezávazné (doporučující)

Důsledky = nutnost číst zákon a vyhlášku dohromady, protože se vzájemně doplňují. Zatímco zákon stanoví základní požadavky na výstavbu, které jsou uvedeny v obecné rovině, vyhláška je rozvádí do podrobností.
Praktický příklad: Například odstupové vzdálenosti od hranice pozemku jsou upraveny ve vyhlášce, která stanoví minimální vzdálenost 2 metry. NStZ ale jde o krok dál a stanoví, že vzájemné odstupy staveb musí umožnit jejich údržbu. Tento doplněk je klíčový pro správnou aplikaci vyhlášky.

Závaznost norem ČSN

Normy ČSN jsou ze své podstaty nezávazné a představují doporučený technický standard. K tomu, aby se norma stala závaznou, je třeba její odkaz v právním předpise.

Ve vyhlášce č. 146/2024 Sb. je zezávaznění norem provedeno dvěma způsoby:

Indikativní odkaz
– Norma je závazná pouze pro konkrétní technický požadavek uvedený ve vyhlášce.
– lze zvolit jiné technické řešení, pokud se prokáže, že navržené řešení garantuje nejméně základní požadavky na stavby podle stavebního zákona.
Které to jsou?

Konkrétní technické požadavky uvedené ve vyhlášce, které je nutné plnit splněním ČSN, jsou uvedeny v § 94 VPV.
Vždy je tedy nutné zkoumat, zda je požadavek z vyhlášky uveden v § 94 VPV, a pokud ano, je nutné dále dohledat ve Věstníku Úřadu pro technickou normalizaci (na stránkách MMR) pro dané ustanovení příslušnou ČSN normu a tu splnit.

Výlučný odkaz
– Norma je závazná v celém rozsahu pro určité ustanovení vyhlášky.
– U výlučného odkazu však není možné se od požadavků normy odchýlit.
– Příloha 14 vyhlášky o požadavcích na výstavbu stanoví seznam ČSN norem k jednotlivým ustanovením vyhlášky – např. § pro 8 odst. 1 VPV.

Je důležité rozlišovat mezi těmito dvěma typy odkazů, protože mohou ovlivnit, jaký technický postup je nutné dodržet.

AKTUÁLNÍ ROZHODOVACÍ PRAXE

Nejvyšší soud – možnost náhrady škody za průtahy v řízení před stavebním úřadem (úroky z úvěru v developmentu)

Nejvyšší soud ČR, rozsudek 1. 4. 2025, sp. zn. 30 Cdo 1572/2024-94

O co šlo? Developer žádal podle zákona č. 82/1998 Sb. více než 4 mil. Kč jako náhradu škody – úroky z úvěrů, které musel platit o 686 dní déle kvůli průtahům stavebního úřadu při vydání rozhodnutí o umístění stavby. Nižší soudy nárok odmítly jako nepředvídatelný. NS jejich rozhodnutí zrušil.
Tvrzená škoda v úrocích – ty developer musel zaplatit zapůjčitelům za období tvrzených průtahů v řízení, když za účelem financování svého stavebního záměru (především na pořízení pozemků, na kterých se projekt má uskutečnit a byly vynaloženy v zásadě obratem po jejich poskytnutí) uzavřel v průběhu roku 2019 smlouvy o zápůjčce v celkové hodnotě přes 22 mil Kč s úrokem ve výši 10 % ročně.
součet všech denních sazeb úroků činil částku převyšující 6 tisíc Kč, přičemž tuto částku bude muset developer hradit o 686 dní déle, než bylo možno očekávat, z důvodu průtahů v řízení.
Klíčové závěry NS
- je běžnou praxí developera sjednávat úvěr dříve, než je vydáno územní rozhodnutí
- správní orgány mají dodržovat procesní lhůty, jsou-li pro vydání rozhodnutí, popř. stanovisek, v zákoně stanoveny. Nesprávný úřední postup (§ 13 odst. 1 zák. 82/1998 Sb.) nastává překročením zákonné či přiměřené lhůty; může založit odpovědnost státu za škodu.
- Je objektivně předvídatelné, že nedodržení zákonných lhůt může způsobit stavebníkovi nepříznivé důsledky – včetně nesplnění smluvních závazků stavebníka, tj. finanční újmu (např. vyšší úroky).
- Ale zároveň pokud se developer zavázal k hrazení smluvní pokuty značné výše (která závisí na vyhovujícím rozhodnutí úřadu, na jehož vydání v určité lhůtě nemá developer nárok), pak jde jistě o krok činěný v rámci podnikatelského rizika s vědomím, že může takto se zavazující osobě přinést značnou ztrátu.
- Bude rozhodující, kdy stavebník splnil veškeré zákonné předpoklady pro to, aby jeho žádosti bylo vyhověno a zda vůbec mohl mít legitimní očekávání, že se tak stane (stavebník bude muset prokázat, že splnil všechny zákonné podmínky a měl právní nárok na vydání rozhodnutí, což je klíčové k prokázání k příčinné souvislosti (mezi průtahem a způsobení prodražení financování))
Praktický dopad
- Uvidíme, jak rozhodnou nižší soudy, ale dle NS je zde „otevřená cesta“, že by za splnění podmínek developerské projekty mohly vymáhat úroky či jiné finanční náklady vzniklé kvůli průtahům stavebního úřadu.

Budou stavební úřady budou čelit většímu tlaku na dodržování lhůt? Může riziko odškodnění zrychlit řízení?

Důležité pro nás: archivovat podklady dokazující splnění všech zákonných požadavků a přesnou evidenci nákladů z prodlení.

LEGISLATIVNÍ UPDATE

Uzavřené plánovací smlouvy v registru smluv

V registru smluv bylo od 30.4.2025 zveřejněno několik plánovacích smluv – jak rozsáhlých se změnou ÚP (např. projekty Nákladové nádraží Žižkov – Sekyra (623 mil Kč kontribuce) nebo Central Group (443 mil Kč), Nová Elektra – FINEP (187 mil. Kč)), tak bez změny ÚP (například v Dolních Měcholupech). Znění plánovacích smluv je zveřejněno v Registru smluv. :

Nákladové nádraží Žižkov – Sekyra najdete zde.

Nová Elektra – FINEP najdete zde.

Je zajímavé, jak mají projekty nastavené ručení, bankovní záruky nebo mechanismus inflace. Rádi to blíže probereme.