Main Menu

Stavebně právní news září 2025

LEGISLATIVA

K 1. 8. 2025 nabyly účinnosti dvě novely stavebního zákona („NStZ“).  Novela stíhá novelu a vypadá to, že novel není nikdy dost. Změny jsou hlavně jako důsledek poslaneckých pozměňovacích návrhů, které byly bez důvodové zprávy přilepeny k novele energetického zákona (Lex OZE III). Co se hlavně mění?

ELEKTROMOBILITA – opatření, která vstoupí v platnost až v letech 2026–2030:  

  • odklad pro předepsané dobíjecí stanice v hromadných garážích
  • většina povinností se vztahuje na jiné než obytné domy (tj. nebytové budovy), které budou muset instalovat nabíjecí body pro elektromobily / instalaci kabeláže od 2027 nebo 2033.

PRO JRD DŮLEŽITÉ: za podmínek stanovených prováděcím právním předpisem (zatím není) vlastník bude muset zajistit instalaci dobíjecí infrastruktury u nových bytových domů nebo u změn dokončených staveb bytových domů na více než 25 % celkové plochy obálky budovy; povinnost se nevztahuje na změnu dokončené budovy, pokud náklady na instalaci dobíjecí infrastruktury překročí alespoň 10 % celkových nákladů na danou změnu dokončené budovy.

  • Účinnost dnem 29. května 2026

Rozšíření „drobné“ a „jednoduché“ stavby – rozšiřuje se výčet jednoduchých staveb (např. studny, domovní čistírny odpadních vod, některé přípojky); odpadá tedy kolaudace i zpracování prováděcí dokumentace; stačí povolení.

Podpora FVE: Limit pro malé fotovoltaické elektrárny v kategorii drobné stavby se zvyšuje z 50 kW na 100 kW, FVE do 250 kW jen jako „jednoduchá“ stavba (rychlejší řízení, menší rozsah dokumentace).

  • Limit 100 kW platí i pro instalace fotovoltaické elektrárny na střeše stavby
  • POVINNÁ INSTALACE INTELIGENTNÍ SYSTÉMŮ: Od roku 2030 se pak u vybraných velkých nebytových objektů zavede povinnost instalace inteligentních systémů pro řízení vytápění, chlazení a osvětlení.

MMR – principy reformy územního plánování

MMR přestavilo návrh reformy územního plánování. Prvním krokem reformy, ke kterému se MMR uchýlilo, je návrh vyhlášky, kterou se mění vyhláška č. 157/2024 Sb., o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a jednotném standardu (aktuálně v připomínkovém řízení) s cílem snížit povinné požadavky na grafické zobrazení územních plánů, zásad územního rozvoje a regulačních plánů – např. by se zrušily jednotné standardy územních plánů.

Zajímavé jsou další cíle reformy, zejména zavedení akceleračních zón pro výstavbu dostupného bydlení v exponovaných lokalitách – zatím nejsou známé detaily.

AKTUÁLNÍ ROZHODOVACÍ PRAXE

NSS – Stavební čára

OBECNĚ: Dle NStZ se stavební čarou rozumí rozhraní mezi stavbou a nezastavěnou částí pozemku, která určuje polohu hrany stavby ve výši rostlého nebo upraveného terénu.

  • Vymezuje zpravidla způsob zástavby stavebních bloků a prostorový vztah zástavby k veřejným prostranstvím
  • dále určuje tyto parametry: a) ustoupení zástavby od hranice zastavění, která může nebo nesmí ustupovat; b) rozsah a míru zastavění hranice zastavitelné části bloku, které musí, nesmí, nebo může být souvislé a úplné.


    Stavební čára pak může být (viz § 12 n) NStZ):

  1. uzavřená (stanoví rozhraní souvisle zastavěné, a to v celé délce stavby)
  2. otevřená (stanoví rozhraní přerušované stavebními mezerami).
  3. Zvláštní typ volná – Pražské stavební předpisy stanoví, že zvláštním typem otevřené stavební čáry je stavební čára volná. Ta vymezuje hranici zastavitelné a nezastavitelné části bloku, jehož zástavba může libovolně ustupovat a která může být přerušovaná stavebními mezerami. Jinými slovy, volná stavební čára poskytuje nejširší škálu možností umístění stavby.
    = Určení stavební čáry a navazující na určení stavebního bloku; nemusí být vždy jednoduchá záležitost.

    Judikatura se moc stavební čáře nezabývá, ale nyní ji posuzoval NSS ve svém rozsudku ze dne 19.5.2025, č. j. 9 As 235/2023-39.
    https://www.zakonyprolidi.cz/judikat/nsscr/9-as-235-2023-39

Závěr NSS: v rámci umisťování stavby není možné dovodit dvě stavební čáry, ale vždy pouze jednu. Pokud nelze stavební čáru jednoznačně určit, bude se jednat o stavební čáru volnou, umožňující nejširší škálu umístění stavby.

 

NS – Další potvrzení, vlastníci, braňte své pozemky včas, jinak máte smůlu

Nejvyšší soud ČR, v rozsudku ze dne 14. 5. 2025, č. j. 10 As 19/2025-45.

  • O co šlo? Majitelé rodinného domu nesouhlasili s tím, že byl při aktualizaci zásady územního rozvoje (AZÚR) vymezen přes jejich rodinný dům se zahradou koridor pro dvojité elektrické vedení 400 kV. Krajský soud se ale jejich „žalobou“ prakticky nezabýval, protože byli pasivní během pořizování zásad.
  • Majitelé pozemku si nehlídali úřední desku a díky aktualizaci zásad územního rozvoje („AZÚR“), vůči kterým nepodali námitku, mají teď na zahradě domu vymezený koridor pro nadzemní elektrické vedení (koridor pro dvojité elektrické vedení 400 kV).
  • AZÚR – jedná se o územněplánovací dokumentaci kraje, není tolik překvapivé, že navrhovatelé jako stavební neprofesionálové zůstali při přijímání AZÚR pasivní a neuplatnili vůči vymezení koridoru elektrického vedení žádné připomínky.
  • Stěžovatelé se snažili zvrátit svoji předchozí nečinnost poukazem na judikaturu NSS, dle které je možné zabývat se dříve neuplatněnou námitkou nepřiměřenosti zásahu do práv vlastníka v případech, kdy zásah do vlastnického práva musel být pořizovateli zcela zjevný již v době přípravy územního plánu a jedná se o zásah dosahující značné intenzity, blížící se vyvlastnění dotčených nemovitostí.
  • Závěr NS: není možné výjimku uplatnit pouze při vymezení koridoru, jelikož nejde o zásah blížící se svojí intenzitou vyvlastnění. Nejvyšší soud byl na nespokojené vlastníky jinak opravdu přísný.
  • NStZ je na pasivní vlastníky navíc ještě přísnější, podle jeho § 307 odst. 2 totiž ti, kdo nepodali připomínky, v zásadě nemůžou jít ani k soudu a jejich návrh bude odmítnut.
  • Praktický dopad – nutné hlídat úřední desky, a to nejen změny územního plánu, ale také všechny ostatní územně plánovací dokumentace.

 

UPDATE – DOSTUPNÉ NÁJEMNÍ BYDLENÍ

Státní fond podpory investic (SFPI) dosud přijal celkem 326 žádostí o podporu dostupného nájemního bydlení za více než 20 miliard korun – to téměř čtyřikrát převyšuje dosavadních 7 miliard korun, které jsou v programu vyčleněné. Fond proto pozastavil další příjem žádostí do navýšení celkového objemu financí v programu.

  • Z celkového počtu žádostí je (i) 205 od územně samosprávných celků, (ii) 115 od právnických osob, (iii) 4 od církve, a po (iv) 1 žádosti pak dobrovolný svazek obcí a ústav. Nejvíce žádostí (46) bylo z Moravskoslezského kraje v objemu 2,148 miliardy korun, z toho dotace dosahuje 903 milionů korun a úvěry 1,245 miliardy korun